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承租人未经房主同意不可擅自转租房屋

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2021-09-22 10:17:00

  【案情介绍】

  2020年10月,我将一套80平方米的房屋出租给赵某,签订了租赁合同,租期6个月,合同约定承租人未经出租人同意不得转租。2021年3月,我突然发现赵某早在去年12月将该房屋转租给王某使用,且已签订了为期1年房屋租赁合同。请问律师,我是否有权解除与李某的租赁合同并要求其赔偿我的损失?读者张先生

  【律师解答】

  首先,根据《民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”之规定,承租人根据合同规定对房屋享有使用、收益的权利,承租人不享有处分权,承租人无权擅自处分房屋,不能将房屋转租给第三人。其次,根据《民法典》第七百一十七条“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外”之规定,赵某与张先生的租赁合同约定租期为六个月,租期自2020年10月到2021年4月。赵某与王某签订的租赁合同租期为一年,转租期限超过了承租人剩余租赁期限,应认定超出部分对出租人不具有法律约束力,对于未超出部分,根据张先生意愿决定租赁合同解除或继续履行。

  根据《民法典》第七百一十六条“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”之规定,赵某在未经您同意的情况下,擅自与第三人王某签订的租赁合同属于效力待定合同,只有经过您追认该合同才能有效,如果您不追认该合同,则该合同自始无效,您可以解除合同并要求赵某赔偿相应的损失。王某在租房时未尽到查验房产证的义务,王某存在过错,您可以要求王某搬离房屋或与其另行签订房屋租赁合同并要求其重新支付房租。

  【律师提示】

  根据《民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租”之规定,承租人在遇到上述转租情况时,应尽快提出异议或到法院提起诉讼,避免造成不利后果。

  (据天津工人报消息 天津相臣律师事务所 卢彦民 赵智勇供稿)

责任编辑:刘英杰

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