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法治传真

有一种关系叫房东与房客

2020-11-20 14:17:25 来源:北京青年报

  近日,网上曝光了一则新闻,因为中介跑路,某房东上门强行换锁赶人,还断水断电,将家用电器搬走。经了解,双方曾协商几次,租客提出各承担一半损失,但最终因一些细节问题没有谈拢。由于不堪房东骚扰,租客向法院起诉了房东。

  在人口流动频繁的城市,无论生活还是工作,与房屋租赁相关的法律问题恐怕是不少人都会亲身经历的,本版特邀昌平法院四位法官,从不同类型的实际案例出发,为你解读租赁与承租那些事儿。

  案例一

  租房中介跑路,如何及时止损?

  2018年6月至8月,某房屋中介公司与房东、租户们签订租赁合同,通过承租房东的房屋后对外转租,赚取差价。合同分别约定,中介按年收取租户的房租,按月向房东支付租金。2019年8月起,中介出现拖欠房东租金的情况。2019年10月,中介跑路,办公地点人去楼空,通过电话、微信也无法与其取得联系。

  因无法按时从中介处收取租金,房东与租户协商,从租户处收回房屋。然而租户已经向中介预交了租金,于是租户纷纷诉至法院,要求中介公司返还预收的租金,并承担违约责任。部分租户拒绝返还房屋,房东只能诉至法院,要求中介公司返还房屋、支付欠付租金并要求其承担违约责任。

  案件受理后,因中介公司下落不明,根据《民事诉讼法》相关规定,法院通过公告送达后开庭。法院经审理,判决被告中介公司支付欠付或预收的租金,并按合同约定支付违约金。

  法官释法

  与房东直接将房屋出租给租户的租赁方式不同,现在市场上专门从事转租房屋的中介服务日渐兴盛。房东为避免寻找租户、更换租户等繁琐事宜,将房屋按照一定租金标准出租给中介公司,由中介公司作为二房东对外出租。在这样的模式下,形成了两个单独的租赁合同关系,其一为房东与中介之间的租赁合同关系,其二为中介与租户之间的租赁合同关系。房东与租户间没有直接法律关系,租户的租金也未直接交付于房东,中介公司在中间起到了极为重要的作用,如果出现跑路、失联的情况,房东与租户将面临权益受损。

  对此,法官对房东及租户作出如下提示:

  一是谨慎选择中介公司。在选择中介时,应当首选经营时间长、信誉好的中介。在签约前,当事人可以通过网络查询了解中介的工商登记信息以及是否有相关的裁判文书,尽量不与已经显示“吊销”“注销”“信息异常”或近期内诉讼集中高发的中介签约,以避免出现中介因经营不善而跑路的情形。

  二是注重审查核心条款。在房屋租赁合同纠纷中,核心条款有“租期起止时间”“租金标准和支付方式”“是否允许装修”“违约条款”。其中,最容易被大家忽视的是违约条款。本案中,中介公司与房东的租赁合同中约定,中介公司拖欠租金的情形下,房东需要催缴中介公司,中介公司在催缴后15日依然未支付租金的,房东才具有合同约定的解除权。遇到中介公司下落不明的情况,催缴通知无法送达,房东依据该条款解除合同的权利就受到极大的限制,甚至无法实现,而只能通过诉讼解除合同。在此,建议细化合同解除与终止条款,对违约情形房东有权单方解除合同并收回房屋。

  三是关注中介公司运营情况。本案中,有的房东在发现中介存在欠费的现象后,便行使了合同解除权,及时收回房屋。但是有的房东在纠纷大批量出现后,才注意到欠付租金的情况,此时损失已经扩大。作为租户要注意,在发现中介与房东之间的合同可能会被解除、房屋被收回的情况下,应认真核实租赁合同能够继续履行,谨慎支付后期租金。

  四是约定有效送达地址。根据法律规定,国内公告送达期限为60日,按照普通程序审理的举证期30日。为了避免漫长的时间成本,当事人在签订合同时,可以在合同中约定诉讼送达地址。根据最高法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》,当事人拒绝确认送达地址或躲避、规避送达,若当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的,法院可以以约定的地址为送达地址。此种情形下,可以缩短诉讼时间,尽快实现合法权益。

  文/北京市昌平区人民法院民一庭法官助理 索焱

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编辑:尹文卓

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